Por medio de
esta minuta queremos dar a conocer la forma en que se realiza el procedimiento de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de renta,
sus plazos y recursos. Esta información será de utilidad tanto para un arrendador que
tiene interés en demandar, como para un arrendatario que se ve enfrentado a éste
juicio. Cualquiera sea el caso, la comparecencia ante tribunales debe realizarse a través de abogados.
Es de conocimiento
general que la obligación del arrendatario es el pago de las rentas en monto y
forma pactada en el contrato de arrendamiento, tal es
la obligación que en el evento que el
contrato haya expirado ya sea por el cumplimiento del plazo pactado, por extinción
del derecho del arrendador, o por cualquier otra causal, el arrendatario
seguirá obligado a pagar las rentas hasta que se efectúe la restitución del
inmueble.
Si el
arrendatario deja de cumplir su obligación dejando de pagar las rentas en el
monto y forma acordada, el arrendador tiene el derecho de demandar el término
del contrato de arrendamiento y el pago de las rentas adeudadas. El procedimiento
que debe iniciar, con la asesoría de un abogado, es el de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y reconvenciones de pago.
Interpuesta la
demanda y ante la primera resolución del tribunal, ésta deberá ser notificada al
arrendatario. La notificación se practica por un receptor quien deberá
concurrir al domicilio del arrendatario para entregarle copia de la demanda, de
la resolución y además realizar la primera reconvención de pago. Será necesario
para el arrendador contar con prueba suficiente para sostener su demanda, por ejemplo
contrato de arrendamiento, certificado de inscripción de la propiedad, copia de transferencias donde se acredite el monto
de la renta, etc.
La resolución que es notificada y puesta en conocimiento
del arrendador, cita a las partes a un comparendo de Contestación, Conciliación
y Prueba, para el 5to día hábil después de la última notificación, la regla
general es que si el comparendo cae para día sábado se remplace por el día siguiente hábil en el horario que establezca el tribunal.
Se recomienda al arrendatario que es notificado de esta demanda, se ponga en contacto de manera inmediata
con un abogado, ya que sólo dispondrá de cinco días para planear una defensa,
buscar las pruebas, preparar la contestación de la demanda y si es procedente la
demanda reconvencional. Respecto de la prueba será necesario para el
arrendatario buscar documentos como comprobantes de pago, recibos, testigos, y lo
que estime conveniente para fundamentar su defensa.
Es un juicio rápido,
dura alrededor de 5 a 6 meses desde que se interpone la demanda, hasta la
sentencia definitiva, este plazo siempre dependerá de la celeridad en que se
realicen las notificaciones.
A continuación
un breve resumen de cómo se realiza la audiencia.
Iniciado el
comparendo, será realizada la segunda reconvención de pago, si el arrendatario
no paga, se sigue adelante con la audiencia. La audiencia comenzará con el
resumen de la demanda y la contestación de la misma, el demandado en este
momento puede demandar reconvencionalmente si procede. Escuchadas las dos partes
el funcionario del tribunal las instará a una conciliación, si ésta no
se produce, el tribunal tiene dos opciones:
a.- Si estima
que no existe controversia y que no es necesario rendir prueba, la audiencia se
da por terminada y el juez dictará sentencia.
b.- Si estima
que existe controversia y que es necesario que se rinda prueba, dictará
mediante una resolución los puntos sobre los que se deberá rendir la prueba, es esta caso las
partes pueden valerse de todos los medios de prueba que establece la ley:
documentos, testigos, confesional, etc., siempre y cuando sean ofrecidos al
tribunal de la manera que la ley lo establece.
Recibida la
prueba por el tribunal, se pone fin a la audiencia, y comienza el periodo en el
que el tribunal dictará sentencia.
Si la sentencia
da lugar a la demanda, en esta se dará
una fecha para la salida del arrendatario de inmueble, y se le condenará a
pagar el monto adeudado, más intereses reajustes y costas si el tribunal así lo
estima.
Si la
sentencia rechaza la demanda, el
arrendador podrá interponer nuevamente la misma acción una vez transcurridos 6
meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que
se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de
la demanda.
Dictada la
sentencia, las partes pueden apelar, sin embargo, los trámites de cumplimento de la
sentencia relativos al pago de las rentas adeudadas, al lanzamiento o
desocupación forzada del inmueble, no se detienen y siguen su curso.
Paulina Zamora Villalobos
CZ Abogados
Departamento Derecho Civil
CZ Abogados
Departamento Derecho Civil
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